Facturation électronique 2026 : l'impact pour le secteur immobilier

Temps de lecture : 5 min

À retenir : la facture électronique pour le secteur immobilier

Champ d'application large : La réforme concerne les agences immobilières (transaction, gestion), les syndics de copropriété et les marchands de biens. (Les SCI et LMNP sont traités séparément).
Agences (B2B/B2C) : Vos honoraires seront soumis à l'e-invoicing (si client B2B, ex: un propriétaire-entreprise) ou à l'e-reporting (si client B2C, ex: un locataire particulier).
Marchands de biens (TVA sur marge) : Vous êtes concerné. Vous devrez utiliser l'e-reporting pour transmettre les données de calcul de votre TVA sur la marge (prix d'achat / prix de vente).
Syndics de copropriété : Le syndicat (la copropriété) est hors champ émission (les appels de fonds ne sont pas des factures). Mais il a l'obligation de réception des factures fournisseurs (BTP, énergie...) dès 2026.
Échéances : Réception obligatoire pour toutes les structures (y compris les syndicats) au 1er septembre 2026. Émission (pour agences, marchands...) au 1er septembre 2027.

Réforme 2026 : un impact différent pour chaque métier de l'immobilier

Le secteur immobilier n'est pas uniforme face à la réforme 2026. L'impact varie totalement que vous soyez agent immobilier, syndic ou marchand de biens.

Si les cas des SCI et des LMNP sont traités à part, les agences, syndics et marchands doivent analyser leurs flux dès maintenant. L'obligation de réception des factures fournisseurs, elle, concerne tout le monde dès 2026.

Le cas des agences immobilières (transaction, gestion locative) :

Votre activité (honoraires, commissions) est une prestation de service. Votre obligation dépend de la nature de votre client.

Vos clients sont des professionnels (B2B)

Si vous facturez un client professionnel (un propriétaire-entreprise, un promoteur, un autre professionnel), vous êtes soumis à l'e-invoicing.

Vos factures d'honoraires (transaction, gestion locative) devront être émises au format électronique structuré (Factur-X...) via le Portail Public (PPF) ou une Plateforme Partenaire (PDP).

Vos clients sont des particuliers (B2C)

Si vous facturez un client particulier (honoraires de location côté locataire, honoraires de transaction sur une résidence principale), vous êtes soumis au e-reporting.

Vous devrez transmettre à l'administration un récapitulatif des données de ces factures. Votre logiciel métier devra être capable de gérer cette distinction B2B/B2C.

Le cas des syndics de copropriété :

La distinction clé : le syndic et le syndicat

Le cas des syndics est le plus complexe. Il faut distinguer l'entreprise "Syndic" et l'entité "Syndicat des copropriétaires".

Le Syndic (l'entreprise) : Pour ses propres honoraires de gestion, le syndic facture le syndicat (client B2B). Il devra donc émettre ses factures d'honoraires via l'e-invoicing.
Le Syndicat (la copropriété) : Le syndicat n'est généralement pas assujetti à la TVA. Ses appels de fonds ne sont pas des factures au sens fiscal. Il est donc hors champ pour l'émission.

L'obligation de réception pour le syndicat

Attention : Le syndicat des copropriétaires est une personne morale. À ce titre, il a l'obligation de recevoir les factures électroniques de tous ses fournisseurs (entreprise de BTP, ascensoriste, ménage, énergie...).

Cette obligation de réception s'applique au 1er septembre 2026. Le syndic (en tant que gestionnaire) doit donc s'assurer que le syndicat est capable de recevoir ces flux, a minima via le PPF (Chorus Pro).

Cas des marchands de biens (TVA sur la marge)

Un régime de TVA spécifique

Les marchands de biens sont soumis au régime particulier de la TVA sur la marge (calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat).

La réforme 2026 maintient ce régime, mais digitalise sa déclaration.

La double obligation (facture + e-reporting)

La facture de vente : Que vous vendiez à un pro (e-invoice) ou un particulier (e-report), la facture portera la mention "Régime particulier – TVA sur marge" et n'affichera pas de TVA.
Le e-reporting de la marge : Vous devrez transmettre séparément à l'administration, via le e-reporting, les données permettant de calculer cette marge (prix d'achat, prix de vente, TVA due).

Votre plan d'action (calendrier et logiciels) si vous êtes dans le secteur de l'immobilier

Les échéances 2026 et 2027

1er Septembre 2026 : Obligation de RÉCEPTION pour toutes les structures, y compris les syndicats de copropriété non assujettis.
1er Septembre 2027 : Obligation d'ÉMISSION (e-invoicing et e-reporting) pour les agences et marchands de biens (catégorie TPE/PME).

La priorité : auditer vos logiciels métier

Vos logiciels (gestion locative, transaction, syndic) sont-ils prêts ?

Contactez vos éditeurs de logiciels pour confirmer qu'ils géreront :

La distinction B2B (e-invoicing) / B2C (e-reporting) pour les agences.
La gestion de la TVA sur marge pour les marchands de biens.
La réception des factures fournisseurs pour les syndicats de copropriété.

Les questions que vous pouvez vous poser sur la facturation électronique en tant que secteur immobilier

Les appels de fonds d'un syndic sont-ils des factures ?

Non. Les appels de fonds (charges de copropriété) émis par un syndicat de copropriétaires (qui n'est pas assujetti à la TVA) sont hors du champ de la réforme. Vous n'avez pas à émettre d'e-invoice ou de e-report pour ces flux.

Comment la TVA sur marge sera-t-elle gérée concrètement ?

Pour les marchands de biens, la facture émise (e-invoice B2B ou e-report B2C) portera une mention spécifique ("TVA sur marge") et sera sans TVA. En parallèle, vous devrez transmettre un e-reporting complémentaire à l'administration détaillant le prix d'achat, le prix de vente et la TVA calculée sur la marge.

Je suis agent commercial immobilier (indépendant), suis-je concerné ?

Oui. En tant qu'indépendant (micro-entrepreneur ou BNC), vous êtes un "assujetti" à la TVA (même si vous êtes en franchise). Vous êtes donc concerné. Vos factures de commission à l'agence immobilière (B2B) devront passer par l'e-invoicing dès 2027.

Agence : comment facturer les honoraires de location (part locataire / part propriétaire) ?

Vous devrez gérer deux flux distincts :

Part locataire (particulier) : Cette part relève du B2C. Vous devrez l'inclure dans votre e-reporting.
Part propriétaire (B2B) : Si le propriétaire est une entreprise (SCI à l'IS, LMNP au réel...), cette part relève du B2B. Vous devrez lui émettre une facture électronique (e-invoice).

Pour comprendre en détail le fonctionnement du Portail Public (PPF), le rôle des PDP et le calendrier général, consultez notre guide complet de la facturation électronique 2026.