Facturation électronique SCI (2026) : le guide complet (régime IS vs IR)

Temps de lecture : 5 min

À retenir : la facture électronique pour les SCI

La fiscalité décide : Votre obligation dépend de votre régime de TVA. L'enjeu n'est pas le même pour une SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu) et une SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés).
SCI à l'IS (assujettie TVA) : Vous êtes pleinement concernée. Vous devrez utiliser l'e-invoicing pour vos loyers commerciaux B2B et l'e-reporting pour vos loyers B2C (si applicable).
SCI à l'IR (non assujettie) : C'est le cas de la plupart des SCI familiales (location nue). Vos loyers sont hors champ de la réforme. Vous n'avez pas d'obligation d'émission (ni e-invoicing, ni e-reporting).
L'obligation de réception (pour toutes) : Attention ! Toute SCI (même à l'IR) est une personne morale. Elle a l'obligation légale de recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs (artisans, comptable, assurance...) dès le 1er septembre 2026.
Le PPF suffit : Pour une SCI à l'IR, le Portail Public de Facturation (PPF), gratuit, sera suffisant pour remplir cette obligation de réception.

Réforme 2026 : votre SCI est-elle concernée ?

La situation des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) face à la réforme 2026 est une question fréquente. La réponse dépend entièrement de votre régime fiscal et de votre assujettissement à la TVA.

Ne pas être assujetti à la TVA (cas des SCI à l'IR) ne vous exonère pas de toute obligation. Une échéance majeure vous concerne dès 2026 : la réception des factures.

Le cas de la SCI à l'IS (ou à l'IR ayant opté pour la TVA)

Une obligation totale (émission et réception)

Si votre SCI est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS), ou si elle est à l'IR mais qu'elle a opté pour la TVA (fréquent en location commerciale), elle est considérée comme assujettie à la TVA.

Elle est donc soumise à la réforme comme n'importe quelle entreprise.

Gérer l'e-invoicing pour les loyers B2B

Vous devrez utiliser l'e-invoicing (facture électronique obligatoire) pour toutes vos factures de loyer à destination de locataires professionnels (B2B) assujettis à la TVA (bureaux, commerces, entrepôts...).

Gérer l'e-reporting pour les loyers B2C

Si cette même SCI loue des biens à des particuliers (B2C), ces loyers (bien qu'assujettis à TVA) seront soumis au e-reporting. Vous devrez transmettre les données de ces quittances/factures à l'administration.

Le cas de la SCI à l'IR (location nue non assujettie)

L'exonération de l'émission (vos loyers)

C'est le cas le plus courant : la SCI "familiale", à l'IR, qui donne en location nue (non meublée) à des particuliers.

Ces loyers sont exonérés de TVA. Votre SCI n'est donc pas considérée comme "assujettie" pour cette activité.

Par conséquent, vos loyers sont hors du champ de la réforme. Vous n'aurez aucune obligation d'émission (ni e-invoicing, ni e-reporting) pour vos quittances de loyer.

L'obligation de réception : le point de vigilance 2026

Attention : être "hors champ" pour vos ventes ne vous dispense pas de vos obligations d'achat.

Votre SCI, même à l'IR, est une personne morale. Elle engage des frais et reçoit des factures :

Artisan pour des travaux de rénovation.
Expert-comptable pour le bilan.
Assurance, frais bancaires, etc.

Dès le 1er septembre 2026, tous ces fournisseurs vous enverront des factures électroniques (e-invoices). Votre SCI aura l'obligation légale d'être capable de les recevoir.

Votre plan d'action pour votre SCI

L'échéance principale : 1er septembre 2026

L'échéance la plus importante pour toutes les SCI (IS ou IR) est le 1er septembre 2026. À cette date, votre structure doit être enregistrée sur une plateforme pour recevoir les factures de ses fournisseurs.

L'obligation d'émission (pour les SCI à l'IS, TPE/PME) démarrera le 1er septembre 2027.

Que doit faire une SCI à l'IR ?

Pour une SCI familiale à l'IR, la démarche est simple :

Choisir une plateforme de réception. Le PPF (Portail Public de Facturation), gratuit, est la solution désignée par l'État pour cela.
Activer votre compte sur le PPF (via Chorus Pro) avant septembre 2026.
Pensez à mandater votre expert-comptable pour qu'il gère cette réception directement.

Que doit faire une SCI à l'IS ?

Vous devez choisir un opérateur (PPF ou PDP) pour gérer à la fois la réception de vos achats (dès 2026) et l'émission de vos factures de loyer (dès 2027). Un logiciel de gestion locative ou de facturation compatible sera nécessaire.

Les questions que vous pouvez vous poser sur la facturation électronique en tant que SCI

Je suis en SCI familiale à l'IR, dois-je vraiment faire quelque chose ?

Oui. Vous n'avez rien à faire pour vos loyers (hors champ). Mais vous avez l'obligation légale de recevoir les factures de vos fournisseurs (travaux, comptable...) au format électronique dès le 1er septembre 2026. Vous devez donc au minimum activer votre compte sur le portail public (PPF).

Comment vais-je recevoir la facture de l'artisan pour les travaux de la SCI ?

À partir de 2026/2027, l'artisan émettra une facture électronique (e-invoice) via sa plateforme. Cette facture arrivera automatiquement sur la plateforme que votre SCI aura choisie (par exemple, le PPF). Vous ne recevrez plus de facture papier ou PDF par email de sa part.

Ma SCI est à l'IS et loue à des professionnels. Que faire ?

Vous êtes pleinement concerné. Vous devrez émettre vos factures de loyer via l'e-invoicing à partir du 1er septembre 2027. Votre locataire professionnel la recevra sur sa propre plateforme. Contactez votre expert-comptable pour choisir l'outil adapté (PPF ou PDP).

Les appels de fonds du syndic pour la SCI sont-ils concernés ?

Non. Les appels de charges de copropriété émis par un syndicat (qui est non assujetti) sont hors du champ de la réforme. Votre SCI continuera de les recevoir comme avant.

Pour comprendre en détail le fonctionnement du Portail Public (PPF), le rôle des PDP et le calendrier général, consultez notre guide complet de la facturation électronique 2026.