Facturation électronique 2026 : le guide pour les LMNP et LMP (Loueurs Meublés)

À retenir : la facture électronique pour les LMNP et LMP

• La fiscalité décide : Votre obligation dépend de votre régime de TVA. La "location classique" (exonérée) et la "para-hôtellerie" (soumise à TVA) ont des obligations différentes.

• Location classique (Art. 261 D 4°) : Vous êtes exonéré de TVA. Vous n'avez aucune obligation d'émission (ni e-invoicing, ni e-reporting).

• Obligation de réception (pour tous) :Attention ! Même en location classique exonérée, vous devez recevoir les factures de vos fournisseurs sur une plateforme agréée (PA) dès le 1er septembre 2026.

• Location para-hôtelière (soumise TVA) : Vous avez les obligations complètes. L'e-invoicing s'applique à vos clients entreprises , et l'e-reporting à vos clients particuliers.

• Échéances : Réception 2026, Émission 2027.

Réforme 2026 : LMN

P/LMP, êtes-vous concerné ?

L'impact de la facturation électronique 2026 sur les Loueurs Meublés (LMNP/LMP) dépend d'une seule chose : votre régime de TVA.

Fiscalement, la location meublée (BIC) n'est pas gérée comme la location nue (Revenus Fonciers). La réforme fait une distinction nette entre la location meublée classique (exonérée) et la location para-hôtelière (soumise à TVA).

Une obligation est cependant commune à tous les loueurs meublés : la réception des factures fournisseurs.

Cas 1 : la location meublée classique (exonérée)

Une exonération d'émission

C'est le cas le plus courant : vous louez un bien meublé sans fournir de services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier...).

Votre activité relève de l'article 261 D 4° du CGI et est exonérée de TVA.

Par conséquent, vous êtes hors du champ d'application pour vos émissions. Vous n'avez aucune obligation d'émettre des e-invoices ou de transmettre du e-reporting pour vos loyers.

L'obligation de réception dès 2026

Attention : Vous restez une entreprise qui reçoit des factures.

Dès le 1er septembre 2026, vous avez l'obligation légale de recevoir les factures électroniques de vos fournisseurs (artisan pour travaux, expert-comptable, achats de meubles...).

Vous devrez donc obligatoirement choisir une plateforme (le PPF gratuit ou une PA) pour les réceptionner.

Cas 2 : la location para-hôtelière (soumise TVA)

L'obligation complète d'émission

Vous êtes dans ce cas si vous fournissez au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge de maison, réception). Votre activité est alors soumise à la TVA.

Vous êtes donc soumis à la réforme comme n'importe quelle entreprise de services.

E-invoicing pour vos clients B2B

Vous devrez émettre une facture électronique (e-invoice) via une plateforme agréée (PA, anciennement PDP) pour tous vos clients professionnels (entreprises logeant des salariés, agences...).

E-reporting pour vos clients B2C

Pour vos clients particuliers (touristes, locataires...), vous devrez transmettre les données de ces locations à l'administration via le e-reporting.

De plus, pour cette activité, vous devrez déclarer chaque encaissement sur votre plateforme.

3. Votre plan d'action (check-list) pour les LMNP et LMP

Que vous soyez exonéré ou non, vous devez vous préparer.

• Étape 1 : Identifiez votre type de location. Vérifiez si vous êtes en "location simple" (exonéré) ou en "para-hôtelier" (soumis à TVA). Attention, les critères de services ont été précisés récemment.

• Étape 2 : Choisissez votre plateforme (PA). Ce choix est obligatoire pour tous, au minimum pour recevoir vos factures fournisseurs (dès 2026). Demandez conseil à votre expert-comptable.

• Étape 3 : Adaptez votre logiciel de gestion. Si vous êtes en para-hôtellerie, contactez votre éditeur de logiciel immobilier ou de réservation. Assurez-vous qu'il pourra créer les bons formats de facture et les transmettre automatiquement à votre plateforme.

• Étape 4 : Testez votre système. Faites des essais avant l'été 2026. Si vous avez des locataires professionnels, informez-les du changement.

   

Les questions que vous pouvez vous poser sur la facturation électronique en tant que LMNP/LMP

Je suis LMNP en location simple (Art. 261 D 4°), ai-je vraiment des obligations ?

Oui, une obligation minimale. Vous n'avez rien à faire pour vos loyers (émissions), car vous êtes exonéré. Mais vous avez l'obligation légale de recevoir les factures de vos fournisseurs (travaux, comptable...) au format électronique dès le 1er septembre 2026. Vous devez donc choisir une plateforme de réception (le PPF gratuit suffit).

Comment gérer les acomptes de mes locataires professionnels ?

Si vous êtes en régime para-hôtelier (soumis TVA) et qu'un client professionnel vous verse un acompte, vous devez émettre une facture d'acompte via la plateforme, en mentionnant les montants HT et TVA. La facture de solde devra ensuite faire référence à cette facture d'acompte.

Que se passe-t-il si j'ai un logiciel de réservation et un logiciel de comptabilité ?

Si vous utilisez plusieurs logiciels (un pour la réservation, un pour la comptabilité), vous devez vous assurer qu'ils sont tous compatibles et interprétables avec la réforme. Ils doivent pouvoir communiquer entre eux ou avec votre plateforme (PA) sans rupture de la chaîne de données.

Dois-je déclarer les paiements (encaissements) pour mes locations ?

Uniquement si vous êtes en location para-hôtelière (soumise à TVA). Comme pour tous les prestataires de service, vous devrez déclarer chaque encaissement sur votre plateforme. Si vous êtes en location classique exonérée, vous n'avez pas cette obligation.

Pour comprendre en détail le fonctionnement du Portail Public (PPF), le rôle des PDP et le calendrier général, consultez notre guide complet de la facturation électronique 2026.