Intégrer une borne de recharge dans un bail commercial

Face à l’essor des véhicules électriques, de plus en plus de professionnels souhaitent proposer une borne de recharge sur leur site. Pourtant, l’intégration de cet équipement dans un bail commercial pose des questions complexes : réglementation, partage des coûts, responsabilité…

En 2025, plus de 60% des entreprises françaises disposant d'une flotte envisagent d'équiper leurs parkings de bornes de recharge (source : Ademe, rapport sur la mobilité électrique, janvier 2025).

Ce guide permet d’anticiper les démarches et de respecter les obligations légales tout en sécurisant la relation entre bailleur et locataire.

Quelles sont les exigences légales pour l'intégration de bornes de recharge en entreprise ?

Quels sont les détails de la loi LOM 2019 pour les entreprises ?

La loi d’orientation des mobilités (LOM), promulguée le 24 décembre 2019, impose depuis le 1er janvier 2025 des obligations précises aux entreprises pour favoriser la mobilité électrique.

Conformément à l’article L111-3-8-4 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi n°2019-1428 du 24 décembre 2019 (mise à jour au 1er janvier 2025), les bâtiments non résidentiels neufs ou rénovés disposant d’un parking de plus de dix places doivent obligatoirement être prééquipés pour l’installation future de points de recharge.

En d'autres termes, tout nouveau bâtiment ou rénovation importante doit prévoir l’infrastructure minimale permettant de brancher facilement des bornes dans le futur.

L’objectif : permettre aux usagers d’accéder à une borne de recharge entreprise sans contrainte technique.

Par ailleurs, la loi LOM borne de recharge prévoit l’intégration de dispositifs d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR). Une place sur 20 doit permettre l’accès à une borne conforme aux normes PMR (source : Service-public.fr, décret n°2020-11 du 6 janvier 2020).

Cette obligation borne de recharge entreprise marque un tournant stratégique : dès la conception du bail ou de l’aménagement, l’infrastructure électrique doit intégrer ces futurs besoins.

Quelles sont les obligations spécifiques liées aux bornes de recharge (pré-câblage, PMR, etc.) ?

• Pré-câblage obligatoire : Tout parking neuf ou rénové de plus de 10 places dans un bâtiment tertiaire doit disposer de gaines électriques, dispositifs de raccordement au réseau électrique et espaces réservés aux équipements d’alimentation.
• Bâtiments existants : Depuis le 1er janvier 2025, tout bâtiment à usage tertiaire avec un parking de plus de 20 places doit être pré-câblé à hauteur de 20% des emplacements (art. L111-3-8-4 du CCH).
• Accessibilité PMR : Une place sur 20 (ou au moins une) doit être équipée ou prééquipée pour permettre le stationnement et la recharge d’un véhicule électrique utilisé par une personne à mobilité réduite (décret n°2022-847 du 1er juillet 2022).
• Marquage au sol et signalétique : Les emplacements dotés d’une borne doivent être clairement identifiés et réservés à la recharge des véhicules électriques, conformément à l’arrêté du 27 octobre 2021.
• Puissance minimale : Les installations doivent permettre une puissance de recharge minimale de 7,4 kW en courant alternatif monophasé par borne (source : Guide technique Advenir, édition 2024).

Comment définir les rôles et responsabilités entre bailleurs et locataires ?

Quels sont les droits et devoirs des bailleurs et locataires concernant les bornes de recharge ?

La propriété et la gestion des équipements de recharge doivent impérativement être définies dans le bail commercial. En l’absence de précision, l’installation reste à la charge du locataire, sauf si la borne est mutualisée.

Selon le Code civil (article 1719), le bailleur a l’obligation de délivrer un local conforme à l'usage convenu. Cela peut inclure le droit du locataire à demander l’autorisation d’installation d’une borne de recharge entreprise. Si la borne est installée pour un usage dédié, le locataire reste responsable de son entretien et de son utilisation conforme.

La loi LOM borne de recharge prévoit néanmoins un droit à la prise pour les utilisateurs professionnels. Depuis 1er janvier 2021, tout locataire d’un bâtiment tertiaire peut demander à son bailleur l’autorisation d’installer une borne à ses frais, et le refus doit être justifié par des motifs sérieux (article R136-1 du Code de la construction).

Comment partager les coûts et responsabilités d’entretien des bornes de recharge ?

Plusieurs modèles de partage peuvent être convenus contractuellement :

1. Prise en charge intégrale par le locataire : solution courante quand la borne est destinée à l’usage exclusif du locataire. Il en finance l’achat, l’installation et l’entretien.

2. Co-investissement : bailleur et locataire se partagent les coûts. Ce modèle incitatif favorise l’intégration de solutions mutualisées, notamment pour les parcs à usage mixte.

3. Intégration dans les charges locatives : Dans certains cas, l’entretien borne de recharge peut être inclus dans les charges récupérables, à condition que cela figure explicitement dans le bail. Selon l’étude de l’Avere-France (janvier 2025), le coût moyen d’une borne de 22 kW avec installation est de 2 800 € HT, avec des frais d’entretien mensuel estimés entre 15€ et 40€ selon les services associés.

Processus pour intégrer les bornes de recharge dans un contrat de bail

Quelles clauses contractuelles spécifiques doivent être ajoutées pour les bornes de recharge ?

L'intégration borne de recharge dans un bail doit être anticipée dès la rédaction du contrat. Il est recommandé d'inclure des clauses sur :

1. L'autorisation d'installation : calendrier, conditions techniques, conformité aux normes en vigueur.

2. Le financement : répartition précise des coûts liés à l’achat, la pose, la mise en service et la maintenance.

3. L'entretien : modalités de maintenance régulière, accès aux prestataires, obligation de remise en état.

4. L’usage : borne privative ou mutualisée, accès par badge ou libre-service, gestion des accès pour les tiers.

En cas de défaut de précision, des litiges pourraient surgir sur la responsabilité borne de recharge. Il est essentiel de rédiger ces clauses en accord avec les conseils d’experts juridiques immobiliers.

Quels outils de gestion et de maintenance sont recommandés pour les bornes de recharge ?

• Freshmile : plateforme de supervision et de maintenance centralisée, compatible avec plus de 100 modèles de bornes.
• Gireve : interconnexion entre opérateurs de recharge, utile pour le suivi de la consommation et l’intégration des usages multi-sites.
• Izivia Pro : solution clé en main dédiée aux entreprises pour la facturation, la réservation et la maintenance technique.
• Mob-Energy : outils de gestion énergétique intelligente, permettant un pilotage selon les heures creuses ou les objectifs de réduction d’émissions carbone.

Les innovations pour faciliter l'intégration et la gestion des bornes de recharge

- Quelles sont les technologies récentes dans le domaine des bornes de recharge ?

En 2025, les technologies bornes smart se généralisent dans les environnements commerciaux. Les nouveaux modèles permettent :

1. Pilotage dynamique de la puissance : Réduction automatique de la charge en période de pointe via des systèmes de pilotage énergétique (load balancing). Cela permet à l'entreprise de ne pas surdimensionner son abonnement électrique.

2. Facturation automatisée et segmentation par utilisateur : Grâce à l’identification RFID ou via application mobile, chaque utilisateur peut être suivi individuellement. Ceci facilite la refacturation en milieu multi-entreprises (bureaux, zones d’activité).

3. Intégration à des systèmes de gestion et ERP : Certaines bornes comme celles proposées par EVBOX ou Schneider Electric sont compatibles avec les logiciels métiers pour intégrer les données d’usage.

4. Recharge bidirectionnelle (V2G) : Testée en 2024 par Enedis, cette technologie permet de renvoyer de l’énergie vers le réseau. Bien que peu répandue, elle offre des perspectives de revenus passifs pour les entreprises utilisatrices.

- Quels sont des exemples de réussite dans l'intégration des bornes de recharge ?

En 2025, l’entreprise DHL France a installé 120 bornes de recharge sur son site logistique de Lyon Corbas pour accompagner la transition de sa flotte vers l’électrique. Résultat : 90% de ses utilitaires sont 100% électriques, réduisant les émissions de CO₂ de 25% par an.

Les bornes, cofinancées avec la plateforme Advenir Pro, génèrent également une économie annuelle estimée à 24 000 € en comparaison à l’utilisation du carburant (source : DHL Sustainability Report France 2025).

D’autre part, le groupe Primonial REIM, gestionnaire immobilier, a intégré des bornes dans 15 immeubles commerciaux gérés en Île-de-France. Le partage des coûts d’installation avec les locataires via des avenants au bail s'est avéré un levier de valorisation patrimoniale des actifs (+2% de rendement estimé).

À retenir

• L’inclusion des bornes de recharge dans les baux commerciaux est désormais incontournable pour les entreprises engagées dans la transition énergétique.

• La loi LOM et la réglementation française imposent des obligations croissantes en matière d’équipement et d’accessibilité.

• Anticiper les obligations légales et définir clairement les responsabilités dans le contrat facilite la conformité.

• Utiliser des outils de gestion adaptés assure une intégration fluide et efficace des bornes dans le bail.

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