Intégrer une borne de recharge dans un bail commercial​

Intégrer une borne de recharge dans un bail commercial nécessite de préciser les autorisations, le financement, la propriété, l’entretien, l’accès et la remise en état de l’installation. Les obligations applicables dépendent notamment du type de bâtiment, du parking, des travaux réalisés et des stipulations négociées entre bailleur et locataire.

Quelles sont les exigences légales pour intégrer une borne de recharge en entreprise ?

Les exigences légales reposent principalement sur les règles du Code de la construction et de l’habitation relatives aux infrastructures de recharge des véhicules électriques. Elles concernent notamment le pré-équipement, l’équipement de certains parkings et l’accessibilité. La loi d’orientation des mobilités du 24 décembre 2019 constitue un cadre majeur, mais la règle applicable doit être vérifiée selon le bâtiment et la nature des travaux.

Que prévoit la loi LOM pour les parkings des entreprises ?

La loi LOM a renforcé les obligations liées à la recharge électrique dans les bâtiments non résidentiels. Pour les constructions neuves et certaines rénovations importantes, les parcs de stationnement dépassant certains seuils doivent prévoir des infrastructures facilitant l’installation de points de recharge. Pour les bâtiments existants, les obligations peuvent porter sur la présence de points de recharge, notamment accessibles aux personnes à mobilité réduite.

Les dispositions ont été renumérotées dans le Code de la construction et de l’habitation. Il est donc préférable de consulter la version en vigueur sur Légifrance plutôt que de reprendre automatiquement une ancienne référence d’article dans le bail.

Quelles obligations concernent le pré-équipement et l’accessibilité ?

Le pré-équipement consiste notamment à prévoir les fourreaux, gaines, chemins de câbles, dispositifs de raccordement et espaces nécessaires à l’alimentation future des bornes. Les taux et seuils dépendent du type de bâtiment et des travaux concernés : aucune règle générale ne permet d’affirmer que 100 % des places doivent être pré-câblées.

• Bâtiments neufs ou faisant l’objet d’une rénovation importante : les parcs de stationnement non résidentiels de plus de dix places peuvent être soumis aux obligations de pré-équipement et d’équipement prévues par le Code de la construction et de l’habitation.
• Bâtiments existants : depuis le 1er janvier 2025, les parcs non résidentiels de plus de vingt places sont notamment concernés par une obligation d’au moins un point de recharge accessible aux personnes à mobilité réduite, puis par un point supplémentaire par tranche de vingt emplacements, sous réserve des exceptions prévues par les textes.
• Signalisation et usage : les emplacements et installations doivent respecter les règles applicables de signalisation, d’accessibilité et d’utilisation.
• Puissance électrique : la puissance de recharge se choisit selon le véhicule, le nombre de bornes, le raccordement disponible, les usages et les exigences techniques du projet. Il n’existe pas de puissance minimale générale de 7,4 kW applicable à toutes les installations d’entreprise.

Comment répartir les droits et responsabilités entre bailleur et locataire ?

Le bail commercial ou un avenant doit identifier le rôle de chaque partie : autorisation des travaux, propriété de la borne, financement, raccordement, maintenance, assurance, accès et remise en état. Le bailleur reste tenu de ses obligations générales relatives au local loué, mais l’article 1719 du Code civil ne crée pas à lui seul un droit spécifique d’installer une borne de recharge.

Quels sont les droits et devoirs du bailleur et du locataire ?

Le locataire doit obtenir l’accord requis pour modifier les lieux, respecter les règles de sécurité et fournir une documentation technique sur les bornes commerciales. Le bailleur peut contrôler la compatibilité des travaux avec l’immeuble, le réseau électrique, la destination des lieux et les règles de copropriété ou de gestion du site.

Le droit à la prise repose sur des dispositions spécifiques du Code de la construction et de l’habitation. Son champ d’application, sa procédure et les motifs de refus doivent être vérifiés dans la version en vigueur, car ils ne peuvent pas être déduits automatiquement de la seule qualité de locataire d’un bâtiment tertiaire.

Qui paie l’installation, l’entretien et la remise en état ?

La répartition des dépenses dépend du bail, des accords entre les parties et des règles applicables aux charges locatives. Une clause ne suffit pas nécessairement à rendre une dépense récupérable : la qualification de la dépense et son lien avec les obligations légales doivent également être examinés.

Le coût d’une installation ne peut pas être fixé sérieusement sans connaître la puissance disponible, la distance au tableau électrique, le génie civil, le nombre de points, le raccordement et le contrat de maintenance. Les montants doivent donc être établis sur devis et réexaminés si le périmètre du projet change.

Quelles clauses ajouter au bail commercial pour sécuriser le projet ?

Une clause dédiée ou un avenant doit décrire précisément le projet de recharge, ses conditions techniques et ses conséquences sur les lieux loués. Cette rédaction évite de confondre l’autorisation d’installer une borne de recharge locataire avec la propriété de l’équipement ou la prise en charge de son fonctionnement.

Que doit prévoir la clause d’autorisation d’installation ?

La clause doit indiquer l’emplacement, le nombre de bornes, le cheminement des câbles, les travaux de raccordement, le calendrier, les entreprises autorisées et les documents à remettre. Elle peut subordonner les travaux à la validation d’une étude électrique, d’une attestation de conformité et d’une documentation technique adaptée à l’immeuble.

• description du matériel, de sa puissance et de son mode de pilotage ;
• plans d’implantation, protection électrique et conditions d’accès au local technique ;
• répartition des autorisations administratives, techniques et de copropriété ;
• procédure de réception des travaux et traitement des réserves.

Comment encadrer l’usage, la maintenance et la fin du bail ?

Le contrat doit préciser si la borne est réservée au locataire, ouverte aux salariés, accessible à d’autres occupants ou proposée à des tiers. Il doit aussi déterminer qui souscrit le contrat de maintenance, qui intervient en cas de panne, qui conserve les données de recharge et qui supporte les travaux de retrait ou de remise en état.

La protection borne électrique doit être cohérente avec la puissance installée, le tableau électrique et les prescriptions du fabricant. Les règles d’accès par badge ou application, la refacturation de l’électricité et la gestion des utilisateurs doivent être décrites lorsque plusieurs entreprises partagent le parking.

Comment résoudre un désaccord entre bailleur et locataire ?

Un désaccord doit être traité à partir du bail, de l’état des lieux, des documents techniques et des règles applicables au bâtiment. La partie qui souhaite installer ou modifier une borne doit formaliser sa demande, exposer les travaux nécessaires et répondre aux objections techniques ou juridiques avant d’envisager une mise en demeure, une médiation ou une procédure judiciaire.

Que faire en cas de refus d’installation ?

Le locataire peut présenter un dossier comprenant le plan d’implantation, la puissance demandée, le devis, les assurances, les mesures de sécurité et les modalités de remise en état. Le bailleur peut demander des compléments ou proposer une solution alternative, mais la réponse doit être analysée au regard du contrat, de la destination des lieux, de la sécurité de l’immeuble et des dispositions réglementaires applicables.

Pour éviter un blocage, les parties peuvent organiser une réunion contradictoire avec l’électricien, le gestionnaire immobilier ou un conseil juridique. Un refus ou une acceptation conditionnelle doit être conservé par écrit, avec ses motifs et les documents qui le justifient.

Comment gérer un litige sur les coûts ou la maintenance ?

La première étape consiste à distinguer les dépenses d’installation, de consommation, de maintenance préventive, de réparation et de remplacement. Chaque poste doit être rapproché de la clause du bail ou de l’avenant qui le prévoit. En l’absence de stipulation claire, les parties peuvent négocier un protocole précisant la propriété, les paiements futurs et la remise en état.

1. Rassembler le bail, les avenants, devis, factures, procès-verbaux et rapports de maintenance.
2. Faire établir un diagnostic technique lorsque la panne ou le désaccord porte sur le raccordement ou la sécurité.
3. Formaliser une proposition de répartition et un calendrier d’intervention.
4. Prévoir une médiation ou solliciter un conseil spécialisé avant toute action contentieuse.

Cette méthode permet de sécuriser juridiquement la relation sans présumer qu’une dépense incombe automatiquement au bailleur ou au locataire.

Quelles aides financières vérifier pour une borne de recharge en bail commercial ?

Les aides financières dépendent du type de bâtiment, de l’usage des bornes, du bénéficiaire, de la date de la demande et des caractéristiques du projet. Le programme ADVENIR peut contribuer au financement de certains projets lorsque les conditions d’éligibilité sont remplies, mais le barème et les règles doivent être vérifiés avant la signature du devis.

Le bail doit préciser qui demande l’aide, qui reçoit la subvention, qui reste propriétaire de l’équipement et ce qui se passe en cas de refus ou de versement partiel. Les parties doivent également vérifier les aides locales, les dispositifs liés à la flotte professionnelle et le traitement comptable ou fiscal avec leur expert-comptable, car ces règles peuvent évoluer.

Comment mettre en œuvre une installation de recharge dans un local commercial ?

La mise en œuvre commence par un audit du parking et du réseau électrique, puis se poursuit par le choix de la puissance, du matériel, du mode d’accès et du contrat de maintenance. Cette préparation doit être coordonnée avec le bailleur afin que l’installation, son exploitation et sa future évolution soient compatibles avec les contraintes du site.

Quelles vérifications effectuer avant les travaux ?

Il faut vérifier la capacité du raccordement, la distance entre le tableau et les places, la nécessité de travaux de génie civil, la protection électrique, l’accessibilité, la couverture réseau et les besoins de supervision. Le choix d’une borne doit aussi tenir compte du nombre de véhicules, de la durée de stationnement et de la possibilité d’ajouter des points de charge.

Quels outils de gestion et de maintenance utiliser ?

Une plateforme de supervision peut suivre l’état des bornes, les sessions de recharge, les alertes et les accès. Les fonctionnalités dépendent du matériel, du protocole et de l’offre souscrite ; elles doivent être confirmées avant contractualisation.

• Freshmile : propose des services de supervision et de gestion de recharge ; la compatibilité dépend des modèles et protocoles pris en charge.
• Gireve : fournit des services d’interopérabilité entre acteurs de la recharge ; les fonctionnalités précises dépendent des services souscrits.
• Izivia Pro : propose des offres professionnelles de recharge ; la facturation, la réservation et la maintenance doivent être vérifiées dans l’offre concernée.
• Gestion énergétique : certaines solutions peuvent piloter la recharge selon des paramètres tarifaires ou énergétiques, selon leurs fonctionnalités.

Le pilotage dynamique de la puissance peut réduire la charge en période de pointe et éviter de surdimensionner l’abonnement électrique. L’identification par badge RFID ou application permet de distinguer les utilisateurs et peut faciliter la refacturation dans un environnement multi-entreprises.

Quelles évolutions techniques anticiper dans un bail commercial ?

Les bornes connectées, la supervision à distance et le pilotage de puissance sont utilisés dans de nombreuses installations commerciales, mais le niveau d’interopérabilité varie selon les équipements. L’OCPP peut faciliter les échanges entre borne et logiciel de supervision, sans garantir une compatibilité totale entre toutes les solutions.

Quels usages peuvent être intégrés au contrat ?

Le contrat peut prévoir l’ajout de bornes, l’évolution de la puissance, l’intégration à un logiciel métier ou l’utilisation d’une API. Certaines bornes peuvent transmettre des données d’usage à des outils de gestion, sous réserve de la compatibilité du modèle, du logiciel et des conditions de traitement des données.

Le V2G, ou recharge bidirectionnelle, fait l’objet de projets pilotes et de déploiements progressifs. La compatibilité dépend du véhicule, de la borne, du raccordement et des conditions contractuelles ; les modalités de participation et de rémunération varient selon chaque programme.

Quels avantages pour le bailleur et le locataire ?

Pour le locataire, une borne peut soutenir la recharge d’une flotte, faciliter l’accueil des salariés ou répondre aux besoins de clients et visiteurs. Pour le bailleur, une infrastructure bien documentée peut accompagner l’évolution des usages du bâtiment, à condition que les coûts, responsabilités et conditions d’accès soient clairement encadrés.

Ces avantages dépendent du taux d’utilisation, du prix de l’électricité, du dimensionnement, de la maintenance et du modèle de facturation. Une installation mutualisée peut améliorer l’usage du parking, tandis qu’une borne privative offre un contrôle plus simple mais un périmètre d’utilisation plus limité.

Quels termes faut-il comprendre avant de signer ?

Le pré-équipement désigne les infrastructures préparées pour permettre l’installation ultérieure d’une borne. Le point de recharge correspond à l’emplacement ou au dispositif permettant de recharger un véhicule. Le pilotage dynamique ajuste la puissance délivrée selon la capacité du site et les besoins de recharge.

Le V2G désigne un échange bidirectionnel entre le véhicule et le réseau ou le bâtiment. L’interopérabilité désigne la capacité de plusieurs systèmes à fonctionner ensemble. Enfin, le droit à la prise correspond à un dispositif juridique spécifique dont le champ et la procédure doivent être vérifiés dans les textes applicables au projet.