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L’avocat en droit immobilier, ciment de la relation bailleur-locataire

Pour un particulier, les démarches à accomplir dans le cadre d’un projet immobilier représentent déjà un volume et une technicité redoutables. Pour une entreprise, elles sont souvent tout simplement insurmontables, et ceci d’autant plus lorsque ces projets immobiliers sont envisagés comme des affaires faisant partie de l’activité économique. En effet, les entreprises doivent elles aussi être tout simplement logées, et peuvent se lancer dans la constitution et l’exploitation d’un véritable patrimoine immobilier. Dans toutes ces situations, le recours à un avocat en droit immobilier relève du bon sens.

Pour comprendre la valeur ajoutée d’un avocat spécialiste de l’immobilier, il convient d’en savoir un peu plus sur le droit immobilier en lui-même. Si ce droit s’impose à chaque acteur du marché de l’immobilier, constructeurs, propriétaires, bailleurs et locataires il est aussi le droit des professionnels de l’immobilier.

Les missions d’un avocat spécialisé recouvrent classiquement le conseil à son client, sa défense, et la rédaction d’actes spécifiques, mais peuvent aussi comporter une dimension de mandataire originale.

Ces missions donnent lieu à plusieurs types d’intervention où l’avocat en droit immobilier donne toute la mesure de son expertise, au bénéfice de son client, et dont nous présentons quelques exemples pratiques.

Qu’est ce que le droit immobilier ?

Un peu à l’image du droit bancaire, le droit de l’immobilier régit à la fois, selon des règles très spécifiques, l’activité des professionnels de l’immobilier, et les relations de ces professionnels avec toute personne, privée, morale ou publique active sur le marché immobilier. Ses sources sont très diverses, son champ d’application extrêmement large.

Sources et composantes du droit immobilier

Le droit immobilier constitue une branche du droit des biens.

Il est alimenté par des sources extrêmement diverses et disparates, de droit public comme de droit privé.

Ces sources comprennent :

-      Le droit européen,

-      Le code de l’urbanisme,

-      Le code de la construction et de l’habitation,

-      Des législations spéciales  comme la Loi de 1948 pour les baux à usage d’habitation ou la Loi SRU pour les copropriétés,

-      Ainsi qu’une très importante proportion de jurisprudence.

En conséquence, le champ d’application est extrêmement large, le droit immobilier comprenant notamment :

-      Le droit des associations foncières,

-      Le droit de la copropriété,

-      Le droit des hypothèques,

-      Le droit de l’urbanisme,

-      Le droit de la construction…

Il est à noter que l’ensemble des dispositions concernant l’entreprise, tant elles sont nombreuses et spécifiques, est parfois regroupé dans ce que certains juristes appellent le « droit de l’immobilier d’entreprise ».

L’étendue du champ du droit immobilier et de ses sources, la spécificité de certains contentieux ont suscité la constitution de véritables cabinets d’avocats en droit immobilier, où chaque collaborateur fait valoir une spécialisation fine.

Le droit immobilier comme droit des professionnels de l’immobilier

Dans une interprétation stricte, ce droit est d’abord le droit qui encadre et règlement l’exercice de plusieurs professions directement liées à l’immobilier (dites « réglementées »).

Ces professions comprennent notamment :

-      Les agents immobiliers,

-      Les administrateurs de biens,

-      Les architectes,

-      Les maîtres d’œuvre et maîtres d’ouvrage,

-      Les notaires...

Le droit immobilier comme droit des constructeurs, propriétaires, bailleurs et locataires

Comme en droit bancaire, pour les projets de financement, la connaissance des contraintes imposées par le droit de l’immobilier aux avocats en droit de l’immobilier donne une perspective particulièrement utile lors des négociations dans le cadre de tout projet immobilier.

Car le droit immobilier, c’est aussi le droit qui gouvernera les relations entre tous les acteurs du marché de l’immobilier :

-      Les acheteurs et les agents immobiliers, dans le cadre de projets d’acquisitions de bien immobiliers,

-      Les acheteurs et les établissements de crédit, dans le cadre du financement d’un projet immobilier,

-      Les locataires et leurs bailleurs, dans le cadre d’une location,

-      Les différents copropriétaires d’un bien immobilier, entre eux, et vis-à-vis du syndic de copropriété, dans le cadre d’un bien partagé,

-      Les différents membres d’une société civile immobilière, dans le cas de bien partagé par les différents associés d’une telle société.

Ces relations, et les règles qui les encadrent, sont encore plus complexes lorsque le locataire, ou le propriétaire est une entreprise. C’est pour cette raison que des compétences en droit immobilier sont souvent requises pour être un bon avocat en droit de l’entreprise.

L'avocat en droit immobilier

Missions d’un avocat en droit immobilier

Comme chaque avocat, l’avocat en droit immobilier a pour missions essentielles de conseiller et de défendre son client. Mais une particularité réside dans son possible rôle de mandataire, qui est une extension de la mission classique de représentation de son client.

Des conseils précieux pour tout projet immobilier

Les conseils d’un avocat spécialiste de l’immobilier s’avèrent précieux pour toute opération immobilière :

-      Il saura expliquer précisément à son client locataire les contrats de bail qui lui sont présentés,

-      Il est en mesure d’expertiser tout type de bien, dans le cadre d’un bail comme dans le cadre d’une vente ou d’un achat,

-      Il conseillera à son client le meilleur montage pour optimiser fiscalement tout projet immobilier,

-      Notamment, mais ce n’est qu’un exemple, avec la constitution d’une SCI,

-      Il peut préparer avec son client copropriétaire toutes les réunions des syndics de copropriété, afin de l’aider à faire au mieux respecter ses droits et faire triompher ses intérêts,

-      Dans le cadre d’un projet de financement, son conseil sera très utile pour tout ce qui concerne le cautionnement lié à des biens immobiliers.

Une véritable expertise pour la rédaction et la négociation d’une série d’actes

Les opérations immobilières sont source de production d’une série d’actes spécifiques. Leurs contraintes formelles rendent souvent indispensables le recours à un avocat en droit immobilier  pour les rédiger – et pour les déchiffrer :

-      Contrat de bail,

-      Promesses de vente et compromis de vente,

-      Statuts de SCI et formalités nécessaires à leur constitution,

-      Contrats de sous-traitance,

-      Demandes de permis de construire,

-      Correspondance et formalités liées à l’éviction d’un locataire, etc.

Un allié souvent indispensable pour représenter et défendre son client

Le droit de l’immobilier est aussi source de contentieux, dans lesquels l’expertise d’un avocat spécialiste de l’immobilier peut s’avérer nécessaire voire indispensable. Sans rentrer dans le détail des contentieux entre professionnels de l’immobilier, très spécifiques, on peut notamment évoquer :

-      Les contentieux de permis de construire,

-      Les contentieux de l’urbanisme,

-      Les contentieux de la vente, avec la possibilité d’actions en nullité de la vente,

-      Les contentieux de recouvrement, jusqu’aux contentieux d’éviction,

-      Les contentieux d’inexécution de compromis de vente,

-      Les contentieux liés aux hypothèques, de leur inscription,  de leur mainlevée

-      Les contentieux de vices de construction…

Le rôle très particulier de mandataire

Comme tout avocat, l’avocat en droit immobilier a également pour mission de représenter son client en toutes circonstances où cela peut paraître nécessaire.

Mais cette mission connaît ici une extension notable lorsque l’avocat endosse le rôle de mandataire de son client.

En tant que mandataire, l’avocat pourra conduire de A à Z, selon les directives et objectifs de son client matérialisés par un mandat écrit, toute opération immobilière. L’avocat sera alors directement en relation avec le vendeur, l’acheteur, l’agent immobilier, le promoteur, les constructeurs, le bailleur ou le locataire. L’avocat pourra même non seulement rédiger le contrat entérinant cette opération, mais aussi rechercher le cocontractant, c'est-à-dire l’acheteur, le vendeur, le locataire… etc.

Exemples d’intervention

Si l’ont se concentre sur le droit immobilier de l’entreprise, deux exemples d’intervention d’un avocat en droit immobilier peuvent être mis en avant : l’acquisition d’un immeuble de bureaux, et la préparation des baux commerciaux dans le cas de leur mise en location.

Acquisition d’un immeuble de bureaux

Pour toute une série de raisons, les dirigeants d’une entreprise peuvent avoir comme objectifs d’ajouter au patrimoine de cette entreprise la propriété d’un immeuble de bureaux – soit pour l’occuper, soit pour le louer.

Dans cette configuration, la mission de l’avocat spécialiste de l’immobilier pourrait constituer à :

-      Proposer un montage permettant d’optimiser l’impact fiscal de l’acquisition de cet immeuble,

-      Proposer en lien avec ses collègues comptables et avocats un montage permettant de financer l’opération,

-      Trouver un vendeur correspondant aux attentes de l’entreprise cliente,

-      Expertiser les biens proposés à la vente,

-      Rédiger ou valider l’acte de disposition.

Quand l’entreprise devient bailleuse : préparation et exécution des baux commerciaux

L’entreprise a acquis son immeuble de bureaux, elle veut maintenant le louer… à d’autres entreprises.

L’avocat en droit immobilier entre à nouveau en jeu pour :

-        Trouver les locataires potentiels,

-        Rédiger les contrats de bail commercial,

-        Etablir un suivi des obligations locatives, des paiements des loyers, et le cas échéant, mettre en place des actions de recouvrement pour impayés.

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