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Immobilier, Recherche de locaux : Location d’un local commercial : évitez les pièges
La location d’un local commercial est une solution choisie par de très nombreux professionnels et entreprises. Bail, fiscalité… Découvrez nos conseils pour ne pas vous tromper et éviter les mauvaises surprises !
Local commercial : plusieurs formes de location
Le type de location le plus répandu en matière de local commercial est la location individuelle : l’entreprise ou le professionnel loue un seul local commercial et s’acquitte donc de l’ensemble des frais liés à la location. La location individuelle est idéale pour les artisans et commerçants ayant besoin de stocker du matériel ou des marchandises.
La location partagée d’un local commercial permet de partager les frais (loyer mais aussi électricité, Internet…). Si elle se développe ces dernières années chez les professions libérales, elle est encore marginale chez les commerçants et artisans.
Le bail commercial, élément central de la location d’un local commercial
Les professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou industrielle sont tenus de souscrire un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans. Les autres professionnels ou entreprises peuvent souscrire des baux professionnels , moins contraignants (mais aussi moins avantageux).
Souscrire un bail commercial implique d’avancer différents frais :
- Paiement d’un droit d’entrée, que l’on appelle aussi pas-de-porte
- Règlement des honoraires du notaire rédacteur du bail
Pensez-donc à vérifier ces différents points avant la signature du bail et la location du local commercial. Notez cependant que ces frais sont déductibles de votre revenu imposable (contrairement au droit au bail qui n’est ni déductible ni amortissable).
Location d’un local commercial et dépôt de garantie Un dépôt de garantie est généralement exigé par le bailleur avant le début de la location du local commercial. Ce dépôt de garantie lui permet de s’assurer de la bonne exécution du bail. Conservé par le bailleur pendant toute la durée de la location, il est restitué au locataire à son départ des lieux. Si des dégradations sont constatées, une partie du dépôt de garantie pourra être déduite. |
Location d’un local commercial, les clauses à vérifier dans le contrat de bail
- Type de location
Le caractère commercial d’un bail ne résulte que du bail lui-même et non de l’utilisation qui est faite après la location du local commercial. Certains baux de courte durée, très fréquents, peuvent être utilisés pour la location de commerces mais ne sont pas pour autant des baux commerciaux et n’ouvrent donc pas droit aux avantages associés (notamment le renouvellement automatique).
- Durée de location du local commercial
La durée minimum d’un bail commercial est de 9 ans mais le montant des loyers peut être révisé tous les 3 ans. A l’issue de ces 9 ans, le loyer est fixé au niveau de la valeur locative du local commercial avec un plafonnement calculé en fonction de l’indice INSEE. Si le bail a une durée supérieure à 9 ans, le loyer peut être déplafonné au moment du renouvellement. Pour éviter les augmentations excessives de loyer, il est donc préférable de souscrire des baux d’une durée de 9 ans.
- Montant du loyer
La fixation des loyers est libre et donc négociable entre bailleur et locataire. En général, les baux tous commerces sont plus onéreux que les baux spécifiques qui autorisent uniquement une activité précise. Le paiement d’un droit d’entrée peut être un point de négociation pour la réduction des loyers.
- Charges locatives et travaux
Les charges dues par le locataire doivent être inscrites dans le bail. Pour éviter les litiges, il est souvent conseillé de préciser également dans le bail la répartition des travaux. Certains baux imposent au locataire de règlement des impôts, taxes et primes normalement à la charge du bailleur. C’est tout à fait légal.
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