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Bail professionnel : droits et obligations du locataire

Le bail professionnel concerne principalement les professions libérales. Il ne peut pas être utilisé pour un local destiné à une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Distinct du bail commercial, il est plus souple mais implique néanmoins droits et obligations pour le locataire.

bail professionnel

Bail professionnel : uniquement pour les professions libérales

Un bail professionnel ne peut être conclu que par des professionnels imposés dans la catégorie des BNC (bénéfices non commerciaux), c’est-à-dire les professions libérales réglementées (médecins, avocats, experts-comptables, architectes…) ou non (consultants, agents d’affaires…).

Les baux professionnels ne sont soumis à aucun formalisme particulier mais doivent impérativement être écrits. La répartition des travaux et charges entre bailleur et locataire doit être détaillée dans le bail professionnel.

 

A savoir : Si le locataire réside également dans le local qu’il loue, il s’agit d’un bail mixte. Le bail mixte  regroupe l’usage professionnel et l’habitation et a une durée de trois ans.

 

Combien de temps court un bail professionnel ?

Le bail professionnel est conclu pour une durée de 6 ans minimum. Au terme du contrat, il est reconduit tacitement, sans formalités spécifiques, sauf s’il y a dénonciation du bailleur. Comme pour le bail commercial, il n’existe pas de droit automatique au renouvellement.

Pour quitter les locaux professionnels, le locataire doit notifier son départ par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception au minimum 6 mois avant la date de départ. Le bailleur lui ne peut résilier le contrat que lors de son expiration.

Si ça n’est pas interdit par une clause du contrat, le locataire peut sous-louer ou céder son bail professionnel. La sous-location ou cession doit alors être signalée au bailleur. Certains baux professionnels prévoient des clauses spécifiques comme l’agrément préalable du successeur par le bailleur. Dans le cas d’une sous-location, c’est le locataire principal qui reste tenu d’exécuter les obligations issues du bail.

 

Bail professionnel, des loyers librement négociés

Le montant des loyers (mensuels, trimestriels, en début ou fin de terme… selon ce qui est indiqué dans le contrat) n’est pas réglementé : il est fixé par le bailleur. Chaque année, une révision peut être effectuée en fonction d’un indice de référence précisé dans le contrat de bail professionnel.

Le versement d’un dépôt de garantie fixé librement par les deux parties peut être prévu au contrat. Ce n’est cependant pas une obligation. Le dépôt de garantie permet au bailleur de s’assurer de la bonne exécution du bail. Il est remboursé au locataire lors de son départ des lieux s’il a rempli ses obligations contractuelles.

Attention, si le montant du dépôt de garantie dépasse deux échéances de loyer, il doit produire des intérêts.

 

L’état des lieux : une étape obligatoire

Un état des lieux doit impérativement être établi à l’entrée et à la sortie des lieux de façon contradictoire entre le locataire et le bailleur ou par un huissier de justice (les frais sont alors partagés). Joint au contrat de location, l’état des lieux est conservé par le locataire et le bailleur. Si aucun état des lieux n’a été établi, on considère que le locataire n’a pas reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

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