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Bien comprendre le bail commercial

Le bail commercial est le contrat de location qui unit le propriétaire d’un local commercial et son locataire dans le cadre d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Pour signer un bail commercial, le locataire doit impérativement être inscrit au RCS ou au RM et exercer une activité réelle, c’est-à-dire autonome et générant de la clientèle. Détails dans notre article.

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Bail commercial : des règles très précises

Un bail commercial peut uniquement être conclu pour un local affecté à une activité artisanale ou commerciale. Il est conclu par écrit mais n’est pas soumis à un formalisme particulier. Il est possible de souscrire des baux commerciaux spécifiques ou un bail « tous commerces » grâce auquel il est possible d’exercer tous les types d’activité.

 

A savoir : les locaux d’habitation peuvent cependant faire l’objet d’un bail commercial après un changement d’affectation effectué auprès de la Mairie, ou, à Paris, auprès de la Direction de l’urbanisme.

 

Il est indispensable que la répartition des dépenses et charges entre le bailleur et le locataire soit détaillée  dans le bail commercial. Le bailleur doit également transmettre à son locataire un état des risques naturels et technologiques.

 

Le caractère commercial d’un bail résulte du bail lui-même et non de l’usage des locaux. Plus clairement : exercer : une activité commerciale dans un bail non commercial ne transforme pas ce dernier en bail commercial.

 

Bail commercial 3/6/9 : le principe de la période triennale

La plupart des baux commerciaux (sauf baux dérogatoires ou locations saisonnière) sont dits « 3/6/9 », c’est-à-dire qu’ils sont conclus pour 9 ans au minimum (le contrat peut cependant prévoir une durée supérieure) et peuvent être résiliés par le locataire à l’issue d’une période triennale (3 ans).

Comment résilier un bail commercial 3/6/9 ?

Pour résilier un bail commercial 3/6/9, le locataire doit informer son bailleur de sa décision au moins 6 mois avant la date de départ prévue. Pour cela, il est essentiel de faire appel à un huissier, le courrier recommandé n’est pas suffisant.

Les propriétaires eux doivent attendre la fin du contrat (au moins 9 ans) pour résilier le bail commercial. A l’issue de cette période, ils peuvent choisir de ne pas renouveler mais sont alors soumis au paiement d’une indemnité d’éviction dont le montant peut être conséquent. Il existe néanmoins quelques exceptions : immeuble présentant un caractère dangereux, mise en demeure signée par huissier, logement de l’époux ou de ses ascendants ou descendants.

 

Comment est fixé le prix du loyer ?

Le prix du loyer de départ est fixé librement par le bailleur. Dans certains cas (local vacant), un droit d’entrée peut être exigé. Ce droit d’entrée, également appelé pas-de-porte, doit être indiqué dans le bail commercial.  S’il est considéré comme un supplément au loyer, le locataire est autorisé à le déduire de ses bénéfices sur une période égale à la durée du bail commercial.

Le prix du loyer peut être revu à la fin de chaque période triennale (3 ans). Il est toutefois interdit de dépasser la variation de l’indice INSEE.

Certains baux commerciaux prévoir le versement d’un dépôt de garantie, une somme librement fixée par le bailleur qui garantit la bonne exécution du bail. Ce dépôt de garantie est facultatif est doit être remboursé au locataire lorsqu’il quitte les lieux (s’il a rempli ses obligations contractuelles).

  • Loyer payable à terme échu : le dépôt de garantie est en général équivalent à deux trimestres de loyer
  • Loyer à terme à échoir (payable d’avance) : le dépôt de garantie est souvent égal à un trimestre de loyer

 

Bail commercial et état des lieux d’entrée et de sortie

Dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial, un état des lieux doit être établi à l’entrée et à la sortie des locaux. Joint au contrat de location, il doit être conservé par les deux parties. Cet état des lieux peut être rédigé par le bailleur et le locateur à l’amiable de façon contradictoire ou bien par un huissier de justice (dans ce cas, les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire).

En l’absence d’état des lieux, on considère que le locataire n’a pas reçu le local commercial en bon état de réparations locatives.

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