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Achat d’un entrepôt : que faut-il savoir ?

Vous souhaitez acheter un entrepôt de stockage, un entrepôt commercial ou logistique ? Avant de concrétiser votre projet d’achat, il est nécessaire d’éclaircir plusieurs points, notamment concernant l’estimation de la valeur vénale de l’entrepôt. Consultez notre guide pratique consacré à l’achat d’un entrepôt pour sécuriser votre décision.

Achat entrepôt

A savoir :

On distingue l’entrepôt (bâtiment équipé d’étagères ou de racks dans lequel les produits sont stockés plus de 24h) de la plateforme (bâtiment permettant de stocker sur une durée très limitée en vue d’un dégroupage/regroupage. A la différence des entrepôts, les plateformes ne sont pas équipées d’étagères.

 

Les différents types d’entrepôts

On distingue différents types d’entrepôt :

  • L’entrepôt logistique, un lieu de stockage destiné à accueillir tous types de marchandises.

L’entrepôt logistique doit permettre plusieurs opérations : chargement et déchargement des produits, réception et contrôle du produit, mise en place de palettes, traitement des marchandises, étiquetage et emballage…

Pour cela, il peut être équipé d’étagères ou de racks de rangement, d’armoires de stockage et disposer d’un espace au sol suffisant. Si de la place est disponible en extérieur, on peut y installer des containers ou aménager des aires de stockage.

Les entrepôts logistiques sont divisés en plusieurs classes : A, B et C, en fonction de la hauteur de plafond, de l’aire de manœuvre, du quai, de la résistance au sol…

  • L’entrepôt frigorifique

Destinés au stockage des produits périssables (viande, légumes, produits laitiers, médicaments…), les entrepôts frigorifiques sont soumis à une réglementation stricte qui concerne notamment l’isolation, l’éclairage, la détection de fuites et de feux, le dégivrage gaz, le contrôle de la température, l’aération, l’étanchéité du quai de chargement/déchargement…

  • L’entrepôt de messagerie

Une messagerie est un local de hauteur moyenne qui comprend des ouvertures à quai en vis-à-vis sur toute la longueur. L’entrepôt de messagerie est un local de distribution (groupage et dégroupage).

Lorsque vous visitez un entrepôt en vue d’un éventuel achat, vérifiez bien les points suivants :

  • Délimitation des zones de réception, d’expédition et de stockage. En général, la zone de stockage est découpée en trois parties pour les produits à forte, moyenne et faible rotation.
  • Capacité de stockage : les entrepôts classiques peuvent stocker entre 1,2 et 1,5 palettes par mètre carré. Des racks dynamiques permettent de stocker sur toute la hauteur en rétrécissant les allées pour ainsi passer à une capacité de 3 palettes par mètre carré.

 

Achat d’un entrepôt : l’estimation de la valeur vénale

L’estimation de la valeur vénale est une étape incontournable dans un projet d’achat d’entrepôt. Par valeur vénale, on entend le prix auquel l’entrepôt pourrait être vendu dans des conditions de libre marché. Notez que la valeur vénale est souvent différente de la valeur comptable historique.

Cette valeur vénale, estimée par un expert-comptable ou un cabinet de conseil, peut être mise en relation avec le prix de vente fixé par le vendeur. Si elle est inférieure au prix de vente, elle pourra alors servir d’argument pour la négociation du prix d’achat de l’entrepôt. Cette estimation de la valeur vénale d’un entrepôt est également utile  pour des questions comptables ou fiscales ou pour des raisons relatives au partage ou à la succession…

 

Différentes méthodes permettant d’évaluer la valeur vénale avant l’achat d’un entrepôt

Pour cette estimation, plusieurs méthodes peuvent être utilisées :

  • Méthode par comparaison directe : l’évaluation se fait en fonction des qualités propres, des biens comparables, de l’environnement…
  • Méthode des Dicounted Cash Flow (DCF)  basée sur la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs.
  •  Méthode par capitalisation de revenu calculée en fonction de l’attractivité pour les investisseurs (risque, retour sur investissement…)

En général, les experts combinent plusieurs méthodes de manière à obtenir l’évaluation la plus juste possible.

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