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Durée d’un bail commercial
 | La loi fixe une durée statutaire de 9 ans pour un bail commercial. Elle peut néanmoins être ramenée à 2 ans dans le cas d’un bail « dérogatoire ». |
Bail commercial : durée standard de 9 ans
Le Code du Commerce précise qu’un bail commercial doit avoir une durée minimale de 9 ans. Le non-respect de cette obligation provoque la nullité du bail. En revanche, locataire et bailleur ont la possibilité de s’accorder sur une durée supérieure.
Au terme des neuf premières années (ou davantage si tel est l’accord initial conclu), le bail n’est pas renouvelé pour une durée de 9 ans (durée statutaire) : il y a prolongation de manière tacite pour une durée indéterminée. Dès lors, chacun des parties peut délivrer congé (ou procéder à un nouveau renouvellement du contrat) à tout moment.
Durée dérogatoire : les baux commerciaux de 2 ans
Le Code du commerce permet de déroger à la règle des 9 ans en concluant un bail « dérogatoire » d’une durée maximale de 2 ans. A l’expiration des 2 ans, si le bailleur ne s’y oppose pas, un nouveau bail démarre, en respectant cette fois ci le statut des baux commerciaux. Ce second bail durera donc 9 ans minimum.
La Loi de Modernisation de l’Economie d’août 2008 a apporté une nouveauté en autorisant la segmentation d’un bail dérogatoire de 2 ans en une succession de plusieurs baux successifs (chacun durant seulement quelques mois).
| Précaire », le bail dérogatoire ? Le bail dérogatoire d’une durée de 2 ans est couramment appelé « bail précaire ». L’expression est trompeuse car, dans les faits, ce type de bail est bien souvent le résultat d’un arrangement qui convient aux 2 parties et ne possède aucune caractéristique véritablement « précaire » : fragilité, dépendance, instabilité, etc. L’appellation « bail précaire » a pour conséquence une fréquente confusion entre les baux dérogatoires, d’une part, et les conventions d’occupation précaires, d’autre part. Ces dernières possèdent une composante de fragilité et de statut provisoire qu’on ne retrouve pas dans les baux dérogatoires (baux « précaires ») en général. |