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Augmentation du bail commercial : jusqu’à quelle limite ?

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Chaque année, le mois de septembre est propice aux augmentations de prix dans divers domaines. Le loyer, qu’il concerne une habitation ou un bail commercial, n’est pas épargné par ce phénomène.

Certains propriétaires n’hésitent pas à imposer de lourdes augmentations à leurs locataires au moment de la révision triennale ou du renouvellement du bail, alors que ces dernières sont souvent injustifiées.

Mais que dit la loi concernant les locaux commerciaux? Quels sont les droits du bailleur ?

 

L'augmentation du loyer du bail commercial est autorisée dans un cadre légal

Au moment de la signature du contrat, le loyer d’un local professionnel est librement fixé.

Il est ensuite révisable tous les 3 ans durant la durée du bail.

Lors de la révision, le propriétaire des locaux doit appliquer une hausse correspondant à la variation de l’indice convenu dans le contrat. Il s’agit de la règle du plafonnement en fonction de l’indice.

Il existe 3 indices :

  • L’indice INSEE du coût de la construction (le plus utilisé)
  • L’indice des loyers commerciaux –ILC

Créé en 2008, il ne concerne que les locataires commerçants ou artisans.

  • L’indice des loyers des activités tertiaires – ILAT

Il concerne les activités commerciales effectuées dans les immeubles de bureaux à usage exclusif ainsi que les professions libérales.

 

S’il ne prévoit pas une révision légale tous les trois ans, le bail peut alors planifier une révision conventionnelle grâce à une clause d’échelle mobile. Le loyer est alors automatiquement réajusté à date fixe en fonction de la variation de l’indice prédéfini.

 

Qu'en est-il concernant le renouvellement de bail ?

Selon le décret du 30 septembre 1953, le loyer du bail renouvelé se doit de correspondre à la valeur locative des locaux, et ce dans la limite d'un plafonnement découlant de la variation de l'indice prédéfini et utilisé lors de la dernière fixation du loyer.

Néanmoins, le loyer peut être déplafonné si une modification notable a eu lieu. 

Le bailleur a le droit de déplafonner le loyer si :

  • le bail est renouvelé pour une durée supérieure à neuf ans.
  • le bail qui arrive à échéance était d’une durée supérieure à neuf ans.
  • le bail qui arrive à échéance s'est poursuivi au-delà de douze ans.

 

Dans quelle mesure une forte augmentation du loyer est-elle justifiée ?

Dans certains cas, le propriétaire est autorisé à écarter le plafonnement et par conséquent à demander une augmentation plus importante à son locataire.

En effet, c’est le cas s’il prouve qu'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (c'est-à-dire de l’environnement et des conditions d’exercice) a entrainé une variation de la valeur locative de plus de 10%.

Par exemple, il se peut que des travaux d’aménagement du quartier aient rendu l’accès aux locaux plus accessibles (voies piétonnes, nouvelles lignes de bus ou de métro etc) et justifient d’un déplafonnement des loyers.

A savoir : la hausse de votre chiffre d'affaires ne peut justifier à elle seule d’un déplafonnement.

 

Quelle attitude adopter en cas de litige ?

Si vous n’êtes pas d’accord avec la hausse du loyer imposée par votre bailleur, tentez d’abord de trouver avec lui une solution à l’amiable.

Si cet essai n’est pas concluant, vous pourrez alors saisir le tribunal de grande instance après être préalablement passé devant la commission départementale de conciliation.

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